3简答p109

1、房地产项目用地获取的方式：出让、划拨、转让

3、出让使用权的类型：协议、招标、挂牌、拍卖

5、招拍挂出让国有土地的范围：p95

6、土地使用权出让与转让的区别：p108

1)、在行为主体上，出让的主体是『政府』及土地管理部门；转让的主体是市场中的经济实体及个人

2）、在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的。

3）在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为

4）在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限；转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

5）在土地转移方式上，出让方式包括协议、招拍挂；转让包括出售交换赠与

第六章房地产市场调研

1名词解释

房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

/抽样调查法：就是从调查对象全体中选择诺干个具有代表『性』的个体组成样本

2选择

房地产市场调研的内容：

市场宏观环境状况：政治、经济、社会文化环境

城市房地产市场状况：市场整体状况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内地产价格走势、区域内主要开发商开发销售情况、三级市场交情况

消费者行为与市场需求容量调研：

项目所在区域环境状况调研：

项目基本情况调研

/房地产市场调研的方法：

调查方法：全面调查法、重点调查法、抽样调查法、

收集资料方法：（1）原始资料的收集方法：访问法、观察法、实验法

（2）二手资料收集方法：内部来源、外部来源

商业资料获取方法

3简答

房地产市场调研的『操』作流程

1准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表及调查问卷

2调查阶段：试调查、调研实施、

3分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证、调研数据的统计与分析、撰写调研报告、修订并提交调研成果

4整理归档阶段

第七章房地产开发项目可行『性』研究

1名词解释

房地产可行『性』研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证评价，从而判断项目法律上是否合规、技术是否可行，经济上是否合理，进而对多个方案进行优选/容积率：又称建筑面积『毛』密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

2选择

财务指标判断标准：fnpv>=0可行；fnpv<0不可行；npv越大越好/单因素敏感『性』分析/环境影响评价管理

3计算

财务净现值/净现值指数/投资回收期/盈亏平衡分析（p148例）

第八章房地产融资

1名词解释

房地产融资：是房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和

2选择

房地产融资的主要方式:银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资

3简答p170房地产融资的资金来源

（一般『性』资金来源：企业自有资金、『政府』财政资金、银行贷款、股票债券集资租赁商业信用等多种筹资方式其他资金来源

/区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款、售后回租、预售资金、其他筹资方式）

第九章房地产开发项目管理

选择现场质量检验方法：目测法、量测法、试验法

/竣工验收程序：验收准备、（初步验收）、正式验收、

第十章房地产市场营销

1名词解释

4p理论：指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合

2选择

4c：市场细分、项目优化、渠道多样化且是双向『性』、