香江划分为三个行政区域，分别为港岛、九龙和新界。 我们都知道，因为历史原因，港岛和九龙分别在前后两次鸦片战争租借给了当时的日不落帝国。 所以这两地地方也是最先发展起来的，现在也成为香江最繁荣的地区。 随着港岛和九龙的土地开发接近饱和，港府也逐渐把目光投向了新界。 新界占地面积非常的大，几乎占据了香江百分之九十的地域，但是这也是一块算是比较落后的地区。 相比于港岛九龙的高楼大厦，新界却还大多是农田，就连一条像样的公路都没有。 但从五六十年代开始，港府就开始着手开发新界地区。 以填海造地建设起来的观塘和荃湾，现在成为香江两个较大的工业卫星镇。 今后一二十年，观塘还会成为香江的娱乐中心，各大影视公司纷纷落户观塘鸿图道，成为类似南韩忠武路的存在。 除此之外，由雷蕴荣推动的大埔高新工业园区、屯门新市镇的开发建设、以及沙田的公共屋村工程等等，并且赛马会新马场也建在沙田。 而且未来香江的海运中心，葵青货柜码头同样也在新界。 到了现在的八十年代，新界的开发也算是非常的顺利，也慢慢开始成为香江新的热闹区域。 不过那些发展起来的地区大多是与九龙交界的地区，只占新界一小部分区域。 尝到甜头的港府当然不会放过新界北部的广大土地，毕竟港府最主要的财政收入就是卖土地的收入。 但是元朗那边土地是多，但还是太偏僻了，就算到了八十年代，那里百分之八十都是农田。 地产商不是慈善家，都是逐利的，这样的土地几乎没人感兴趣。 于是在一九七八年，港府为了增强吸引力，在新界元朗地区的天水围批了一块面积接近五平方公里的土地。 这一招果然奏效，这块土地一出，吸引了大量的地产公司。 这么一大块土地如果开发出来肯定是能获利的，但是周期肯定很长，而且其他各方面的投入也会更多。 所以考虑到投资效率，很多地产公司也纷纷打了退堂鼓。 最后由会德丰、长江实业和本土地头蛇赵家接手，共同成立了魏城公司来运作这个天水围项目。 后世有一部由刘青云、古仔主要的电影《窃听风云3》，其中的事件原型就是天水围项目的开发。 但是到了七九年，随着内地改革开放，内地一家雄厚的国企进入香江市场，有意开发天水围。 而因为这个项目开发难度确实比较大，赵家和会德丰趁机脱手了魏城公司的股权，由这家国企接手。 内地的公司此刻还是比较天真的，认为现在是香江房地产行业的快速发展期，现在买入地盘似乎是稳赚不赔的买卖。 不过进场之后才发现其中的问题，开发这么大的项目需要的资金是海量的。 任何一家地产开发商也不可能拿出这么多现金，即使有这笔钱，也不可能傻傻的全投进来。 开发一个楼盘，一般都是银行贷款加楼花出售来回流资金，稳健一点的话最多自己前期会投入一点资金。 但魏城公司第一步就困难重重，因为没什么银行愿意贷款。 这不是政治原因，而是实在是银行根本不看好天水围这么大的项目，而且拥有魏城公司百分之五十一股权的国企根本就没有房地产开发经验。 即使是汇丰银行，也不敢贷出十几亿港元，万一这笔钱成了坏账，那这笔贷款也得让汇丰脱掉几层皮。 陷入进退两难的大国企只能找到魏城公司的另一个股东李超人。 如果是原先的历史，即使李超人想帮这个忙，但天水围这边的确是太过贫穷，即使是他也无力回天，他没有跟着跑路算是不错了。 更何况他一直忙着和汇丰谈判收购和记黄埔，根本没空理会这件事，而魏城公司也因此停下来所有计划。 不过这一世，因为在收购和记黄埔集团的竞争中输给了雷蕴荣，再加上获得了汇丰银行的支持，因此老李同志可谓是财力雄厚。 虽说后来李超人收购了香江电灯公司，但是仍然还有余力去操作其他的项目。 因此天水围这个项目他也没有放弃，在国企找上他的时候，李超人也在上下奔走。 不过这个项目确实太大了，他们根本吃不下，不得不再找一个实力雄厚的合作伙伴。 最后李超人和内地国企找上了和合实业的胡应相。 别看和合实业在后世不怎么出名，实力也远逊香江新四大家族的地产公司，但在此时，和合实业可是香江的头部地产商。 胡应相不知道怎么考虑的，可能就喜欢大投资回报周期长的项目，或许看到最近越来越火热的地产市场，觉得这个项目利润很可观，也欣然加入。 不过真等到实操的时候，他们发现还是想的太简单了，就算把房子建起来，也卖不出去。 买得起的人不会在这么偏的地方买房，本地人想买也买不起。 就在大家再次陷入困境的时候，脑子灵活的李超人却看到了解决的办法。 他注意到原先同样略显偏僻的大埔区因为高新工业园区的成立，吸引了不少工厂的入驻。 有工厂自然也有工人，工人拿到工资后自然要消费，所以大埔区围绕着工业园区这一块也是越来越繁华，就连周边低价都上涨了不少。 因此李超人提议是不是也可以在天水围引入工厂，从而带动这边的发展。 要说香江旗下最多工厂的人非雷蕴荣莫属，这也是胡应相找上雷蕴荣的原因。 一旁的雷蕴荣听胡应相讲述这前因后果，不由好奇地问道： “内地的那家大国企是哪家公司？” “华润集团。” “原来是这家公司，难怪这么无所畏惧敢一头扎进这个项目。” 华润集团在后世可是鼎鼎大名，堪称巨无霸，旗下产业众多，地产行业同样是业内标杆，华润万象城可是不逊于万达广场的商圈。 “阿荣听说过这家公司？”胡应相问道。 “有所耳闻。” 既然已经把话说开了，胡应相也没有再拐弯抹角，直接说道： “阿荣，只要你能把工厂开过来，地皮免费送给你，如果有兴趣的话，你也可以入股魏城公司。” 说完胡应相略显期待地看着雷蕴荣，不过接着说了一句： “当然如果这与你公司的规划不符，让你为难的话也不要紧，直接说就行，我们也不会让你难做。” 听到胡应相这话，雷蕴荣也不由得陷入了沉思。 要说这个项目赚钱肯定是能赚钱的，只是开发周期会比较长罢了。 还别说，李超人确实眼光比较犀利，如果用工厂带动当地的发展的话，这确实能够缩短从开发到能够盈利的时间。 虽然再过两年会碰到地产危机，但历史上，港府为了向内地政府示好，动用资金回收了这片土地。 港府回收之后，又将其中位置最好的38.5公顷土地以八亿港币卖给了魏城公司。 后来华润没有能力开发，李超人接手了这个项目，开发了香江十大围村的嘉湖山庄，获利数十亿港币。 这还是因为李超人只想赚一笔钱就走，而且只有原来十分之一的面积。 如果让雷蕴荣现在将工业引入后，不让港府回收这块土地，在未来香江房价暴涨，这片土地必然能够获利更大。 再说如果再加上他们几个人一起加入的话，雷蕴荣不相信会开发不出来，就算是给一片海都能给他填了。 而且建厂的土地白给，在这块土地发展起来之后，价值同样不菲。 当然，九十年代以后香江工业开始萎缩，但这并不是问题，萎缩不代表没有，就算是到了新世纪的第二个十年，香江照样有不少工厂。 欧美国家人工成本比香江更高，但一样有自己的工业，只要到时候能够慢慢转型，同样能够收获巨大利润。 既然这个项目前景不错，那雷蕴荣也没有拒绝的理由。 不过既然决定进场，那肯定要利益最大化，仅仅只是建厂的话就没多少意思了，投资魏城公司才是利润大头。 “胡伯伯，去天水围建厂没有问题，不过在商言商，我需要投资魏城公司，而且不能低于百分之二十的股份。”雷蕴荣认真地说道。 胡应相听到雷蕴荣这话，略显紧绷的脸上不由放松下来，笑着说道： “没问题，百分之二十就百分之二十。” 雷蕴荣注意到霍大亨和包船王也同样脸露笑着，疑惑地问道： “胡伯伯，如果我拿百分之二十的话，剩下就给您们几位的股份应该就不多了吧？更何况还有李超人呢。” 如果雷蕴荣要拿百分之二十的股份的，肯定不可能从华润手里出。 因为一旦稀释了华润手里的股份的话，那么他们的持股比例将低于百分之五十一，这对国企来说，政治意义就完全不一样了。 但是雷蕴荣拿这百分之二十的股份也不是白拿，也是出钱买的。 而且这个项目中，雷蕴荣的作用无疑是最大的，他拿这么多股份也是心安理得。 那么就只剩下百分之二十九的股份就给他们三个加上李超人分，那每个人不过百分之七左右，持股比例就太低了。 就算这个项目未来利润可观，但是对于这几位大佬来说，就有点鸡肋了。 “哈哈，我来给你解答这个疑惑。”霍大亨笑着说道：“因为一些特殊的原因，华润公司决定撤出这个项目，到时候天水围这个项目就由我们四个加上李超人五人来开发。” “原来如此。”雷蕴荣恍然道。 他倒是对华润的这个决定没有感到太惊讶，毕竟是国企，是要服从国家的意志的。 现在内地正是进行重大历史变革的时期，而且没有任何参考的对象，一切都需要自己摸着石头过河。 过程总是不可能一帆风顺的，所以导致风向有时候也会忽左忽右，不过幸好最后的结果是好的。 不过既然华润公司退出这个项目的话，那股权他们五个人就好分了。 其实说实话华润退出也好，因为在这个项目中它确实起不到多么大的作用，最多就是出钱。 而他们几个最不缺的就是钱，他们之所以还愿意让它拿这么多的股份，不过也是因为它是国企罢了。 这时包船王也接着说道： “其实老胡找到我们的时候，我们也是不想投资的，不过听了他们的计划我觉得还是可行的。 但最重要的还是在于你，如果你答应把工厂开过来的话那一切好说，如果不能的话，那我们也不会参与这个项目。” “听包伯伯这话，我是想不答应都不行了。”雷蕴荣也开了个小玩笑。 “那可不，说起来也是我们几个老家伙跟着阿荣你挣钱，哈哈哈！”胡应相笑道。 “既然阿荣已经答应投资这个项目，那这几天我们也可以把大致的框架确定下来，然后再去和华润公司交割股份。”霍大亨说道。 “没问题，我觉得我们到时候需要去港府那边沟通一下，看能不能再给一些优惠的政策，毕竟我们可是给港府解决了一个大难题。 如果这块土地真的开发起来了，肯定也能带动周边的发展，到时候地价上涨，赚得最多的反而是港府。”雷蕴荣接着说道。 “没错，确实得要点政策，我们可是大量真金白银投进去的。” 商谈完这件事情之后，几人也离开半岛酒店。 第二天，雷蕴荣叫来今年刚上任的九龙发展公司总裁邱全金，他是被雷蕴荣从和记黄埔调过去的。 邱全金之前是都城地产公司的副总经理，负责项目的开发，后来都城地产被雷蕴荣卖给了陈家的大昌地产，他作为和黄的代表自然也会到和黄上班。 后来雷蕴荣也觉得时机成熟，九龙发展旗下的土地也可以开始慢慢开发了，就将邱全金要了过来，让他担任九龙发展总经理。 没错，这次天水围项目雷蕴荣决定不让和记黄埔集团来参与，而是用九龙发展。