宁贝帝庭的房子一平方将会便宜5000元，这又怎能不让市民激动呢？又怎么不让其他开发商抓狂呢？ 开发商的心里：我靠！这让我怎么活啊！我80%的资金全是来自贷款，我一年的利息8%，你这让我怎么活，我若像你便宜个5000元/平，我不得…..？不敢想象！ 金麟看着网络上言论，也是将信将疑，就问伊莲： “师妹，网上说我们的房子卖7000元/平，就能实现10%的净利，是这样吗？” 伊莲笑笑，回道： “理论上，静态来算，是这样的，就是一平方7000元左右。” 金麟又震惊了： “这个你也算出来啦？” 伊莲凤眼一瞪，说道： “那当然，我们30亿地价买了2000亩用地，容积率1.5，就是总建筑面积200万，折成楼面地价就是1500元/平。 而我们的建安造价成本约3200元/平，合计综合造价成本约为4700元/平。 我们的办公成本和营销成本合计约为5%，那么若以7000元/平进行反推，就是350元/平，加上4700元/平，我们的综合成本就是5050元/平。 而我们的综合税费暂按售价的20%进行估算，以7000元/平再反推，就是1400元/平，扣除税费剩下就是5600元/平就是我们的所得，再减去5050元/平的综合成本，剩550元/平就是我们的净利润，大约就是我们投入成本的10%。 所以这个算法也没错，但这是静态算法，没有考虑到材料成本和人工成本的波动变化，若这项成本没太大变化的话，就大概是这个样子了，但我们这个做法，其他开发商做不到，因为他们还有贷款，这块成本极高。” 金麟听着，眼睛睁得大大的，对师妹的崇拜又增添了几分，没想到做生意也是一本本柴米油盐的账啊！ 不过他一听伊莲说道其他开发商做不到，也是一脸兴奋，这不就说明只有他能做到吗？那么只要把好工程质量关，他几乎就是胜券在握了。 伊莲看着金麟小人得志的模样，又是“噗哧”一笑，再道： “房地产开发最大的问题就是钱，其次才是定位和营销。但！其实，若是开发单个项目的话，很多开发商都是具备100%自有资金的开发实力的。 可他们的欲望都很大，真有这些钱的时候，他们想的不是开发一个项目，而是把这笔钱分成10份启动资金，然后再通过融资贷款要开发10个项目。 这样才能满足他们竞速扩张的膨胀欲望，可是大家都这么干，就等于捆绑了整个行业的系统性风险。” 金麟听得瞠目结舌，叹道：“这也太太太膨胀了！” 伊莲微微一笑，“而你钱都躺在账上了，如果这都做不好，那童总和这帮团队就别在这个行业混了。” 金麟赶紧小鸡啄米式的不停点头，伊莲却又说道： “好啦！这些事情就这么按部就班就行，趁这段时间，师兄想不想查一查，到底是谁在破坏昨日的活动。” 金麟一听，虎目一睁，说道： “想！我猜肯定逃不开周边的这几个项目，他们可能联合在一起，但肯定有个牵头的主谋。” 伊莲听着，一本正经的点头： “嗯嗯，看来师兄也有点侦探头脑，很适合给伊莲神探当个小助理。” 金麟也煞有介事的说道： “好！那伊莲神探，要不要小助理现在带你出去溜达溜达。” 伊莲纤臂一挥：“本宫准了！” 如此，金麟开始往宁贝帝庭对面的天境尊品缓缓飞去。 然而，此刻。 伊莲的电话突然响了，正是童总打来的。 金麟只好定住身形，返身进入空间，伊莲接起电话。 童总：“连总裁，市领导突然说要来我们项目参观，你们要不要与领导们见个面。” 伊莲：“我们商量一下，等下给你回复。” 语毕，伊莲挂断电话，看着金麟，问道：“见不见？” 金麟思虑一瞬，说道： “见！地方父母官关心我们的项目，既然我们来了，见之一面，也合乎礼仪，另外，认识一下，或许对日后猎虚行动有所帮助，不可能东华就没有系统宿主吧。” 如此，金麟和伊莲就折返回去，变身伍宁贝和连漪出现在售楼处的门口，向大门迈了进去。 “董事长好！总裁好！” 置业顾问一看金麟和伊莲进来，主动问候，一脸欣喜，一脸精神。 金麟和伊莲满意的点了点头，伊莲道： “待会儿市领导要过来视察，要拿出你们最好的精神面貌和服务态度来。” 众人点头，经理马上回道：“好的，如有必要，我来进行销讲接待。” 伊莲再点了个头，给童总打了电话，说道就在一楼大厅等候领导到来，先不上去了。 童总一听，赶紧和叶副赶了下来。 过一会儿，市长带着房管、城建、规划等相关部门一同来到宁贝帝庭，金麟伊莲也赶紧带队在门口相迎。 一进售楼处，童总赶紧给双方做了介绍。 市长一行听到从未露面的伍先生居然带着一个总裁来临了，大家很是意外。 因为伍先生在东华可是个神秘人物，从拿地到办理各种手续合规合法，他也不走动政商关系，所以连市领导和相关部门都从未曾谋面。 销售经理先在大厅做了销讲介绍，接着童总就把大家请到了贵宾室喝茶。 金麟首先对市领导的关心表示感谢，市长则对宁贝地产率先做出全自资开发、先建后售、低利润承诺表示赞赏。 金麟趁机把伊莲推出来，说道这一切都是连总裁的操盘策略，众领导一听惊讶了，纷纷对伊莲刮目相看。 伊莲的讲话更为高明，说道： “宁贝帝庭作为市最大型的住宅项目，也是市区东扩的重点工程，必须自觉担负城市战略发展的使命，也必须为2万个家庭的居住梦想负责，它的社会效益高于私企利益，只许成功不许失败，所做的一切都是应该的。” 领导一听大为震惊，这是企业家的高尚品格啊，纷纷对于连总裁和伍董事长的果敢魄力表示感谢和赞赏。 接着，市长说道： “我们这次来就是来表态的，对于你们的操盘思想和开发理念，我们非常欢迎，只要你们真心实意的按照这个理念去开发，我们一定全力支持，如碰到问题和困难，我们也会帮助解决。 所以，我们也想了解一下，是否有碰到困难，如果有，说出来，能帮的我们一定帮。” 既然市长都这么说了，伊莲当然也不藏着掖着，就把大家怀疑昨天的活动遭到蓄意破坏，以及担心竞争对手未来可能还会继续使用一些不正当的竞争搞破坏，给说了出来。 市长点了点头，说道： “这些事我也有所耳闻，过去的事，如有证据就让法律去处理，但未来，决不允许这样的恶意内斗来破坏城东战略的发展，所以中午我想请你们和周边项目负责人一起吃个便饭，做个沟通协调，如何？” 金麟伊莲意外了，相互看了一眼，同时回道：“好！”