为嘛呢？

那我问你，一个企业要发展，它是不是要找到它的客户群？假如它想不断地把生意做大，是不是要找到越来越大，越来越富裕的市场？这样它才能越卖越多，越卖越高端，而只有企业做大了，才需要更多的员工，才会发更高的薪水，像你我这样的打工族才会过上稳定的工薪阶层生活，社会整体的生活水平才会提高，难道不是吗？

那现在你想一下，哪怕这个企业有很好的产品，很好的货源，可是它在一个到处都是悬崖峭壁的深山老林山沟沟里，或者像西藏新疆这种的高原上，它的货物哪怕再好也很难大规模的运出来，就是运出来了，也会导致成本超级高，比如一份特产加上运费要几百块，可是别的地方类似的只要几十块，那你这种企业还能存活下去，甚至做大吗？如果一个地方商业不发达，企业无法生存，人们就找不到工作，找不到工作那就只能守着一亩三分地种田，当地社会就永远会停留在封闭的农社会里，而无法进入大规模生产的工业社会，社会就没法进步。

现在我再问你一个问题，从到大，你是不是听到过很多类似的故事？比如部队开进新疆西藏去修路，或者到八万大山里面去挖隧道修铁路，很多才十几二十出头，年纪轻轻的工程兵，汽车兵，开着工程车大卡车在只有一米多宽的山道上跑，或者在到处往外渗水的矿坑里走，遇到一个滑坡，塌方，人就那么死了，一个家庭未来的希望就那么没了。你还记得当时你看到这样的新闻时，是什么样的心情吗？可怜？同情？愤慨？亦或是事不关己的麻木？

可是不管你是什么心情，是同情可怜死去之人和他的家庭也好，是痛批部队或者国家，痛批体制也好，有一点你必须清楚的认识到：这就是代价，社会发展的代价。社会的进步从来不是凭空变出来的，是必须要死饶，也是必须要有活生生的人去失业，去下岗，去从中产跌入底层这样去牺牲的，我们在社会上的每个人，其实这些年来也一直都在付出着代价，只是有人出力，有人出钱，有人出命，我们各自付出的代价不同而已。

像你我这样的普通人，你知道我们需要付出的是什么代价吗？修路造桥的买路钱，下岗人员的安置费用，事故死去的军人们的赔偿金，赡养费，这一切的一切费用最终还是会归集到土地里，而你的社会角色就是出钱买单的那个人，你为社会发展付出的代价，就是承担了土地的涨价，房租的涨价，你活着的每一都在为土地的涨价买单，难道你还认为过去十年间房价的暴涨是个偶然吗？

我现在简单的给你讲一讲，为什么社会发展要付出的成本，最终都会归集到土地里，为什么十年来土地一直在涨价。

首先第一点，就是相比于收税，卖地是地方政府最快的资金来源。刚才我已经跟你解释过了，就是光靠收税，是远远不能满足基础建设需要的巨额资金的。

因为基建项目是属于典型的一次性投资的项目，这种项目是这么做的，它要先投入资金，比如你造个大桥要花50个亿，预计2年造完，那么这50个亿它2年内是一次性投入的，而造桥产生的效益：比如造成人口聚集，商业贸易往来增加，人民逐渐富裕起来，又造成产业多样化，公司规模变大，最后导致政府税收增加，则是一个缓慢的过程，快则一两年，慢则三五年，甚至十年二十年，所以靠税收是不现实的。

为了快速城市化，地方政府必须想其他的办法来增加收入，可是对于政府而言，它所拥有的唯一的东西就是土地，因为中国是个公有制国家，土地是属于国家和集体，而非个饶，因此政府就有权利决定如何处置土地，所以提出了一个东西，叫做‘土地出让金’，意思就是你向政府缴纳了土地出让金，就可以拥有这块地的几十年使用权，而这就是土地财政最开始出现的原因。

政府可以卖地以后，就有了大量筹集资金的方法和渠道，实事求是的，卖地确实是现有的回收资金最有效率的方法，这是因为房地产这个行业的环节其实是最简单的，归纳起来就是三步走：政府卖地，房企花钱通过竞拍拿地房企造房子卖给老百姓拿钱然后继续从政府这里拍地。你要知道一个行业，它的环节越简单，那么资金循环的速度就越快，相对的总利润也越大。

怎么理解这个资金利用率的问题呢？

如果你看不懂，就想象一下你打算卖衣服，你一次性进了10件货，刚好那运气好，一全都卖光了，那你是不是就赚了10件的钱？第二你拿着这些钱又去进货，然后又卖光，那实际上两时间你赚了20件的钱，对不对？相反的，如果你运气不太好，这10件货2才卖光，那就只赚了10件的钱，如果2时间一件衣服都没卖掉，就一分钱都没赚到，是不是？也就是，在同样的时间里，你卖货的速度越快，你的资金回收就越快，资金利用率就越高，总利润规模就越大。

实际上，一个生意，如果它中间的环节越少，一买一卖之间循环的越快，那么这个生意必然毛利率成倍提高，总资金规模也会成倍提高，而恰好房地产就是这么个得独厚的好生意。你想想看，土地这个东西，是本来就有的，你不需要去生产，也不需要去维护，直接就能卖了，几乎是没有成本的。假如政府一块地卖了十个亿，盖房子半年时间，房子一盖好马上就可以卖了，卖房得来的钱又拿去继续拍地，一两年周转一次，也就是这十个亿的本钱投下去，一两年内就可以产生20个亿的效益。

而如果光靠收税呢？收税你们知道，虽然五花八门的税种很多，比如增值税，营业税，所得税之类的，但是归根结底是需要企业去生产产品，或者提供服务，增加的价值里去抽成。而这里面的环节那可就太多了，假如生产产品的话，你首先就得去进货，要去购买原材料，然后再去加工，得到产成品以后要销售，销售的话也不像卖房子那样，只要造起住宅楼，附近的人就会买，而是要去找市场找客户，你要找经销商一级一级的分销下去，然后东西卖了以后，再一级一级的回收资金，等钱都收上来了，再从中抽税。老实这真的太慢了，十个亿税收上来不知哪年哪月，再城市化规模不高的情况下，产业不能快速发展，企业不发展，税也不可能那么多，所以卖地是来钱最快资金规模最大的业务。

你看，买卖土地是这么挣钱的一个生意，而国家城市化建设又这么需要钱，你房价会不会涨？

另外，我来告诉你们，人跟城市的关系是什么：人就是城市的人肉电池，人一进入城市，就已经开始为城市的建设成本买单了，你不花钱享受的共同建设，地铁公园精神享受，都要买单的，这些成本就包括在你的房租，吃喝住行里面，房租我想很容易理解，吃喝住行是因为你吃饭的店什么的，它们本身也要付房租，土地跟空气水一样是人类的基本生产要素，人类一切活动都离不开土地，所以只要土地涨价，所有都要涨价，所以你进入大城市，看似工资收入增加了，同时你的支出也增加了，而且因为精神活动多，玩的东西多，你是存不下钱的，从城市整体的角度来看，你进入城市付出了你的青春和劳动，但是没有带走一分钱，你你是亏还是赚？所以城市大门常打开，因为需要新鲜的人肉电池来维持它的繁华。

越是大都市，房价越高越贵，这个道理不管在哪里都是通用的，你去看看纽约，东京，伦敦，香港的房价，再看看北上深的，全世界房地产的发展趋势不都是一个道理吗？只是中国近十年来是从一个不发达中国变成了一个全球gdp第二的国家，这个过程很迅速，相对的，土地涨价的幅度也非常剧烈，才会给人一种房价暴涨的错觉，但事实上是，不光是房价，中国的所有东西的价格，包括你的工资收入，都翻了好几倍。

讲完了房价和房地产的原理以后，我要跟你讲的是为什么要去大城市买房的原因，以及大城市是怎么淘汰饶。