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张彦明对王总说：“这种商业地产，主要还是开始的时候一个大商家入驻的问题，有竞争力的超市，商场，包括一些典型的店铺。

这几家都是我们的公司，如果谈不到比较合适的，滥竽充数一下还是没什么问题的，到时候你自己联系就行。

我还是那句话，想搞商业地产，就要充分考虑当地大众的普遍消费水平，合理制定租金价格，这样才能长久。

高售价高租金确实能带来暂时的高盈利，但注定长久不了。

你贵，你里面所有的经营，店铺这些都要跟着贵，然后你这个商业中心一点一点就成了大众高攀不起的地方。

我们不是镇府，他们可以不管不顾，不考虑任何后果，我们不行，我们得依靠大众的平均消费来持续获得收益。

一座城市的高尖群体永远就那么点儿，不要把任何期望放在这部分人身上，得不偿失。”

王总收起张义强递过来的纸条，想了想看向张彦明：“你认为现在鲁尔这边对于老商业区，老城区的改造方案有问题？”

“市里的方案有没有问题我不知道，”张彦明摇了摇头：“我没看过。但是具体执行过程中肯定是有问题的。

五爱和南塔的改造完全是失败，租金不断的提升根本没有控制。要知道那里之所以形成现在的规模就是因为平民化。

太原这边，完全毁掉了百年基础，搞出来一堆高大上，人气流失是必然的。后果会很严重。

中街那边虽然没搞什么拆毁，但是同样是各种没有上限和底限的折腾，总之就是大家都想插一脚进来捞点好处。”

张彦明摇了摇头：“所以我一向懒得去碰这方面的项目，包括商业住宅这一块。不过反过来想，这也算是一种机会。”

王总想了想，说：“打造大众消费场所？”

“对呀，”张彦明笑起来：“他们不要，我们要啊，把高精尖让给他们嘛。”

“抓住高精尖群体不是更好吗？”小刘没弄明白。

王总看了看这位心腹爱将：“高精尖群体的消费能有多少是发生在本地的？京城，申城，羊城，国外，都分散出去了，抓不住的。”

张彦明对小刘说：“我家就是这里的，在距离这边六十公里的钢都，从钢都市内再往东三十五公里。

我们那里全是钢厂工人，很多双职工，消费能力可以说要比鲁尔这边的平均水平还要高一截出来。

但是我们那里商业相当滞后，地方经济始终也搞不起来。

就是因为大家都会跑到市里，跑到鲁尔来消费，你明白吗？这是人的共性。

这事儿我们自己都知道，在厂里上班那会儿，一发工资大家就会笑着说，又要给鲁尔送钱去了。

我们那的人，一大半对市里都不太熟悉，但是对太原中街五爱南塔门清，比本地人都熟。”

“你原来是钢厂的？”王总问张彦明。

“嗯，88年进厂，91年转正，98年工作关系才调走。我在厂里干了五年一线，还负过一次工伤。”

“不是干部？”

“工人，真真正正的一线一类岗位的工人。我们岗位津贴很高的，是工资的几倍。”张彦明笑起来：“98年我被特征入伍。”

“那，你这个变化可真是……太大了，不敢相信。”王总惊叹了一句。四年时间，这变化简直都不能用翻天覆地来表达。