华尔街40号的问题同时也是曼哈顿地产市场的问题,在纽约市最繁华的中心，商业地产的空置率居然能接近20%。为了解决这种窘境，纽约市政府鼓励房地产商们推动翻新改造计划,通过将过去的办公室改造为住宅吸引高级白领客群，将空置率降低的同时改善曼哈顿下城区地产的供需环境。 对纽约的商业地产市场来说,这是美国建筑业主最艰难的时期，过去十年间门的建设热潮带来的就是市场的供需失衡,产业链上的所有人,包括提供了成千上百万近乎无抵押贷款的银行业都饱受其苦。 然而，从长远来看，乔琳认为华尔街40号这种地标性建筑本身绝对不应该是这样子的，无论如何处，在帝国金融心脏的地块怎么样都只会回归其原有的价值，而不是贬值。 最大的问题在于这处建筑的所有权属于一个德国家族,金森地产从花旗银行交易到手的只是物业的租赁权而已。这背后涉及到很复杂的产权历史,甚至还与菲律宾前总统老马科斯的贪腐案挂钩。 如何绕过复杂的租赁政策和附加条款，并且在投入资金进行翻修的前提下盈利呢？这是个值得思考的问题。 莎莉对乔琳想要介入地产这件事不是特别惊奇。一方面是因为乔琳之前就对40号表现出了不低的兴趣，另一方面是因为乔琳继承的家族财富一部分就来自于战后疯狂膨胀的日本地产业,这可能也算是某种奇怪的遗传因素了。 唯一的问题是40号大厦到底值不值得她们付出精力和资金？ 这个问题需要问一问专家。除去乔琳下属中的地产投资研究员外,她们还找来了纽约市著名的地产律师和交易顾问黛布拉·卡法罗提供咨询。卡法罗是纽约大学法学院的教授，同时也是有着二十年纽约地产交易经验的著名经理人，正是乔琳需要的专家。 卡法罗和其他研究员们研究后认为40号这栋建筑的法律风险主要在于能否获得足够长的租约期限，并且金森地产很可能因为翻修活动产生了附带债务。 按照目前的财务状况进行测算,如果最终能把大楼上层的40万平方英尺按照每平方英尺17美元的租金租出去,他们就可以做到收支平衡。而大楼中下层还有60万平方英尺可以出租，尽管没有上层可以俯瞰纽约港的完美景色，但是面积够大,只要有平均水平的租金就可以直接盈利，而目前同类建筑的租金是每平方英尺15美元。 更绝的是，在乔琳的代表与金森地产接洽过后，他们给出了一个非常棒的租约转让价格，每平方英尺1美元，加起来100万美元。这简直是不能再低的甩卖，看起来金森已经迫切地想要甩掉这个债务包袱。当然这只是租约的交易价格，40号还有近200万的装修款未结清，多个承包商的律师因此申请了留置权，导致相应财产被暂时冻结。 乔琳的代表开始跟40号的拥有者在美国的代表珀西·佩恩接触，不得不说佩恩是个很难缠的人，他给出的租赁权续期条款苛刻到不行，其中有很多不利条款，会直接阻止乔琳后续的抵押贷款计划，还对翻修的细节有很多额外要求。在条款方面佩恩非常固执，乔琳觉得他甚至不是真的想拯救这栋大楼。 于是，乔琳决定甩开佩恩，跟真正的业主面对面。不过，在飞去德国与真正的业主面谈前，乔琳先做了自己的准备工作。 一方面，她借用了自己祖父老阿普尔比曾经的地产公司的名字，成立了新的阿普尔比地产有限责任公司，以使这家全新的公司看起来不那么新。在拥有相应的资质后，乔琳聘请了有过数十年地产业开发管理经验的乔治·纳瑞特成为这家公司的主要管理人。这家公司将承担大楼未来的翻修和管理工作。 另一方面，乔琳名下的投资公司申请成立了一家新的私人房地产信托基金公司（reit）。这是一种类似共同基金的融资公司，专门从事房地产和房地产抵押投资，是一种60年代左右诞生的经营形式。它的显著好处是可以避开一般公司在股东收入方面所要缴纳的双重税收，缴纳的联邦所得税很低。而且这种基金有助于降低房地产投资的门槛。缺点是有很多法规方面的要求需要达成，在股东人数、投资情况和财务分配等方面都有严格的要求。 而私人reit同公共reit相比，好处是不需要向sec报告财务情况，可也限制了投资者来源，不能在市场上公开募资，只能找机构投资者和有一定资产的投资者。因为不能像公开交易的reit那样直接出售股票，所以私人reit的流动性也要差一些。 这些缺点乔琳都不在意。一方面经营reit的公司可以抽取较高水平的佣金，另一方面这种经营形式可以帮助她转移投资风险。按照法律要求，他们至少要在第二个纳税年时吸纳100位股东，如果达成，乔琳就可以拥有很多额外的资金实现她的想法。而这家基金的管理人就是乔琳的交易顾问布法罗。 基金的销售情况由专业人士负责，乔琳不是很担心这个问题，因为她们在私募方面已经有一些好的名声了，在某些投资圈子里已经建立起一些信任。 最终，乔琳和乔治带着精心准备的商业计划、设计图和下属飞到了德国科隆，见到了40号真正的所有人海森堡家族的大家长，一位80岁的老牌地产商人。 乔琳知道一位商人或许不会在意一处外国地产的具体经营状况，可他也绝对不会想让这处地产一直空置。 乔琳向他展示了她们设计中未来40号大楼可能的样子，说服他阿普尔比地产是他能拿到的最好选择，他们将会把这个似乎已经完全衰败的建筑重新带回巅峰。阿普尔比会把过去那些有名的大租客带回来，让40号重新成为纽约的地标建筑。 事实上，乔琳为他展示了她们为40号准备的材料，等翻修结束后这些材料会帮助纽约市历史街区委员会将40号确定为地标性建筑，这既能挽回声誉，又能减少税收。 这种谈判有的时候不仅仅包括利益，还是一种与业主建立信任的过程。乔琳通过事先准备，向业主展示了她的实力和决心。而且在洽谈过程中，她可能会表现出某种灵机一动而诞生的智慧，好让业主觉得自己引导了洽谈的走向，但这其实也是事先设计好的动作。这种小技巧非常有用，有助于消解谈判对手的自尊心，让他感觉到自己的想法受到了尊重，而不是使得对手可能因为防御心态，下意识地拒绝实际上对他有利的条件，那会无限期地拖长谈判时间门，甚至破坏交易。 最终的结果是喜人的，业主同意将未来200年的租赁权打包交给阿普尔比地产，免除了头三年的租金，条件是每年150万的租金，乔琳承诺会投入至少3000万进行翻修。 实际上租赁条款的达成非常复杂，双方的团队在谈判桌上一条一条地进行谈判，不过这一阶段乔琳把工作交给了乔治，飞回了纽约。 在乔治辛苦敲定合同的时候，乔琳带着团队找上了劳工联合会人寿保险公司。 乔琳如今已经不再是只能拿着自己的钱冒险的人了，她曾经问过自己的顾问们，在40号大楼这种情况下，哪家银行可以借给她低息贷款？答案是劳工联合会的投资集团。在大部分银行都对房地产抵押贷款望而却步的情况下，只有这些保险公司还有动机出借资金，特别是劳工联合会人寿，有足够的动力这样做。 劳工联合会人寿是美林旗下由美国劳工联合会建立的保险公司，主要为工会成员及其家属提供保障，拥有很多大客户，为至少600万工会成员提供了各种品类的保险。他们资金充裕，拥有一个独立的投资账户，主要的投资目标就是那些能够创造更多工作岗位的优质工程，这正符合乔琳的需求。 最终，乔琳成功凭借40号大楼的翻修工程从劳工联合会人寿那些借到了3000万的低息贷款，条件是阿普尔比地产只能雇佣工会成员参与翻修工作。这不算最好的条件，可也是乔琳目前能最快拿到的最好的资金了。 至于留置权导致的冻结问题，乔琳把这个交给了乔治去解决。他带着律师见了相关的承包商，给出了经过测算后的15万赔偿金。乔治告诉那些承包商，如果他们接受这个和解条款，那么接下来的承包工程他们就会有优先权，但无论如何阿普尔比都不会接受原先的200万赔偿金。对方在无奈中接受了。这是种博弈过程，阿普尔比一方事实上拥有主动权，这个和解数字又刚好踩在对方所能接受的底线上，200万债务因此一笔勾销。 一切都按照乔琳的设想进行着，40号的翻修工程有条不紊地开始了。乔琳将具体工作交给对应的下属负责后，就又飞回了洛杉矶。 在这一通忙碌的工作后，时间门早已经来到了11月中旬。这期间门乔琳错过了很多事，比如11月4日在加州圣何塞召开的第一届讨论万维网商业潜力的会议。矩阵网作为典型代表之一，ceo普雷斯顿和coo玛乔莉都出席了会议。乔琳投资的马赛克公司的创始人马克·安德森也做了主题演讲。 还比如11月8日的国会中期选举，共和党在乔治亚州众议员纽特·金里奇的带领下，40年来第一次打败了民主党，同时控制了参众两院。这一事件后来被称作“共和党革命”，代表着1937年以来民主、共和两党形成的最大政治游说团体保守联盟的结束，两党都将逐渐走向政治极化之路。 当然还有《星际迷航：世代》的上映，乔琳最喜欢的科幻电影系列之一，她名下的幻影胶片参与了这部电影的特效制作。 不过最最重要的是，如果乔琳再不回到洛杉矶，她就要错过接下来的颁奖季了。今年的颁奖季她会有非常多的活动等着她呢。