香江的房地产经济发展，当然不可能是只有这一个区域发展，而是会一个地方发展之后，再带动周边区域发展。 比如上面所说的尖沙咀发展之后，带动着尖东地区火爆起来，就是同样的道理。 从房地产价格来说，也就是尖沙咀的房地产先涨价，然后带动着尖东的房地产也涨价，再带动更远的地方涨价于是到了最后，香江大部分的区域都会跟着涨价。 特别是现在的偏远区域，即使是没有中心区域涨价得多，但一个个新市镇建造好了之后，可是也会暴涨许多的。 关键在于这些现在的乡村区域，土地价格便宜啊！ 故而买下来，囤地几年，肯定就能有更大的升值潜力。 这里所说的偏远区域，最主要指的就是新界这一块儿。 在60年代，政.府已经陆陆续续的开始了对新界的开发，开始建立起了新市镇。 因为这里的地势非常好，又靠近油尖旺区域，香江岛那边的发展已经到了极致，没办法再开拓新的大片可以居住的区域了，所以新界就是香江想要大力发展的第一区域。 新界其实在现在来说，都是以农业为主的区域，大部分区域住的都是农民，根本没有多少城市人愿意去那里居住的。 政.府在这里建造的新市镇，多半是以公屋、基础建设、学校、商场、医院等等为主。 在目前阶段，也只有公屋这样的东西，才会吸引许多穷人过来居住了。 通常来说，公屋的租金只有同等区域市场上出租房子的20%左右的租金。 新界的房租就更加低了。 按照殷俊之前和魏小范、章婶租住的那套屋子来算，如果换到了九龙的公共屋邨来租住，同样的租金，每个人可以租到一套40平米的房子。 这对于单身汉来说，可能没有什么，但对于一家三口人来说，就是一笔很不小的开支节省了！ 有了这群穷人们的居住，才会给新市镇带来生机，才会有机会慢慢的发展成一个成熟的区域。 然后这么五六个、七八个散布在几平方公里的新市镇再用公路等链接起来，就又成了一个大片都市区域。 接下来的开发，便可以依托这个区域向四周扩展了。 只不过，香江政.府想得很好，但实现起来却是非常的困难。 新界这边实在是太偏远了，就算是有人愿意来这边居住，也都需要往油尖旺去上班，甚至走得更远的港岛区上班。 这样一来，工作去上班实在是太辛苦了，一天起码有五六个小时奔波在上班下班的途中，普通人都难以忍受，还不如贵点住上班的附近，然后多点时间睡眠，这样工作起来也会有精神。 所以现在新界的新市镇，基本上都没有达到预期，在城里拥挤不堪的时候，这里的公屋申请人数居然还一直不够，真是让人瞠目结舌。 但是，殷俊知道，这一切都是只是暂时现象。 随着地铁的不断开通，只要地铁能到新界来，那么从新界坐地铁，最多转一道车就能抵达公司上班，时间花费肯定不超过1个小时，这样的生活和工作距离差，就完全不是问题了！ 来回两三个小时的通勤时间，完全在任何的上班族的容忍范围之内。 能快捷的上班，而房屋的租金却只有私屋出租的20%，只要不是白痴的人都知道该选择恶言的地方！ 这么一来，新界的公共屋邨就自然成了抢手的香馍馍，申请人数肯定会爆棚！ 只要有人居住了，那么这一区域的商业发展就能继续下去，就能形成一个成熟的商业区域。 接下来，私人屋苑就也可以在这个区域修建，赚取这些努力赚钱想要改善生活的民众们的钱了。 普通人和成功者之间的差距，很多时候就是在于他们对于未来的眼光不同。 普通人只能看到今天的事情，而成功者能看到明天甚至是更远的事情。 越是有能力的人，他们看到的就越远，这样获得成功的机会就会更大，创造的成就也就更大。 比如说香江的这群华人地产商们，早在70年代初，就看到了这个发展的趋势，于是他们都纷纷开始了一些布局。 这个布局，就是传说中的“乙种换地权益书”。 1959年的时候，因为连降大雨，大水冲毁了新界元朗的许多河道，政.府想要征收农田来修河道。 可政.府征地是要有很麻烦的手续的，包括了土地的购买、赔偿等等，没有三五个月没办法弄下来。 为了尽快完成河道修复任务，政.府干脆就给农民们发了一封信，说我们今天占用你一块土地，以后我们就赔你一块更好的土地。 然后，政.府就给了农民一张土地换地权益书，这就是最初的换地权益书的由来。 后来政.府在新界征用土地的时候，就逐渐都开始了这样的方式。 土地所有人在同意了政.府的征地之后，政.府就发给他们甲种换地权益书作为凭据，等到政.府那边的手续办好了之后，甲种换地权益书就会进一步生效，调换成为乙种换地权益书。 这时候的乙种换地权益书，就是可以拿来要求政.府给自己一块土地的凭证了。 比如说，政.府在新界有一块土地要卖，但是你恰好有这么大面积的乙种换地权益书，那你就可以去手里的乙种换地权益书跟政.府申请，这块土地你就别卖了，直接补偿给我吧！ 政.府一看这的确是自己发下来的换地凭据，那肯定就会认账，任凭别的开发商怎么垂涎这块土地，怎么出高价，那都是要优先给乙种换地权益书的持有人的——这一点，在政.府方面是默认的规矩，轻易不能打破，否则以后谁敢相信你？是你说了以后还我一块更好的土地的，我现在来拿了，你却不认账了？ 可是！ 通常来说，这样的情况是不可能出现的！ 一般情况下，征收农用地与批租建设用地的兑换比例是5:2；征用的建筑用地的话，赔偿自然是1:1。 也就是说，政.府征收农民5000平方呎的农业用地，那么给他的可以做建筑用地的乙种换地权益书就是2000方呎。 政.府想要拍卖的土地，动辄几万方呎起，十几万方呎都不在话下，哪个农民手里有那么多的乙种换地权益书？ 根本不可能嘛！ 可是一个农民的不行，我十个农民的、一百个农民的、一千个农民的乙种换地权益书应该就行了吧？ 因此，许多地产商就想到了这一块儿，从70年代开始就有房地产商不断的购买起了乙种换地权益书，特别是在80年代初的房地产火爆开始，更多的房地产开发商就花更大的手笔，收起了农民们手里的乙种换地权益书。 有些报告说起，70年代初的时候，几大地产公司就大规模疯狂的收购乙种换地权益书。 这个说法显然是错误的。 首先第一个，70年代，所谓的新鸿基、恒基兆业、南丰地产等等公司，根本还才刚刚发展起来呢，就几千万、一两亿的价值，可用现金根本不多，你来跟我解释一下，这么点钱拿去购买，称得上叫做“疯狂”和“大规模”的收购吗？ 况且，由于乙种换地权益书只是在新界发出的，也只能在新界使用，所以就算有人想到过这个事情，但是70年代初，油麻地、尖沙咀、旺角、九龙、中环、上环等等区域，那么多便宜的土地等待开发，我来你新界囤地干什么？ 完全的浪费资源和浪费精力！ 也就是在这两年，当市区的房价越来越贵，房地产商人们手里的钱财越来越多之后，他们才开始慢慢的把注意力放在了乙种换地权益书上面，才开始了陆陆续续的收购。 其中最厉害最坚定的就是李照基李四叔。 恒基兆业作为地产四大家之中，发家最晚的公司，但却后来居上，李照基凭借着恒基兆业直接排名香江富豪榜第二，原因有两个。 一是在市区一层一层的收购老旧房子的产权，累计起来完整收购之后，就拆.迁这栋大楼，重新修建更高更好的大楼。 为了干好这个事情，李照基专门派人到美国、加拿大、澳大利亚的华人聚居区去收购他们的房产，因为那些人基本上都不回香江了，遇到有价钱合适的也就卖了——他们不大了解香江日新月异的环境，所以很多时候都是比市场价格低。 李照基因此累计了大量的房产证，到时候是自己修建还是卖给政.府的拆.迁，他都能大赚一笔。 二就是在新界大肆囤积乙种换地权益书了，恒基兆业在新界的发展是房地产四大家第一的，往往他们能拿到最好的土地，原因就在于这个乙种换地权益书的优先权上面。 只不过，李照基的恒基兆业要等到差不多2年之后才上市，而等到那个时候，李照基才会加大收购乙种换地权益书的力度。 由此也可以明白，其实在1979年的现在，是没有多少人真正能够下决心花大力气去收购乙种换地权益书的。 相对于新界农民们手里的存货来说，地产商们收购的，不过是小部分而已。 殷俊看过一个资料，在80年之前，农民们手中还有大量的乙种换地权益书，数量超过了数千万平方英尺之多！ 不是说地产商们不愿意收购，实在是农民又不是傻子，明知道这个是赚钱的东西，怎么可能贱价卖出去？ 一方面是农民们不断的在涨价，另一方面是确实一时半刻又看不到开发新界的希望，所以地产商们都没有多大的决心去收购。 也只有李照基把恒基伟业弄上市了之后，手里有了充足的钱，才会大胆的高价购入乙种换地权益书，然后就成就了他在这方面的最大成就。 殷俊是读过李照基请人给自己写的传记的人，所以在现在的香江，没有人比他更能知道乙种换地权益书的威力，和它之后代表的那些如同黄金一样昂贵的土地的价值。 之前是殷俊没有钱来收购。 毕竟乙种换地权益书这种东西，你不收购个几万几十万平方呎的权益，根本就没有什么用，还不如不收购。 殷俊希望的是来一个扫货，用一种不间断的，一往无前的态度把大量的乙种换地权益书拿在手里——在别人彻底反应过来之前。 要知道，别的房地产商可不是傻子。 特别是在现在地铁已经开通的情况下，最多到明年，他们就能看到地铁给香江人生活带来的真实改变了。 一旦偏远的距离不会形成障碍，那么新界这边的土地就很有可能成为他们窥伺的肥肉。 殷俊这么大规模的收购，别人肯定会琢磨的。 特别是早就已经开始收购的几家大地产公司，他们肯定会发现有什么不对劲儿，从而也加入进来。 但他们都不是一个人的公司，都需要和上上下下的沟通，然后还要调集资金，搞好关系什么的，这个反应时间就需要一段时间。 殷俊要做的，就是在他们反应过来之前，最好在三个月之内，就把大量的乙种换地权益书搞到手。 比起之前空想的来，现在殷俊已经有钱了。 每期720万册，一个月3000万的税前利润，而香江的纳税是一年一交的，今年的税款，完全可以到81年的4月份之前缴纳，这就给了殷俊很多周转的时间。 再加上11月开始的8个漫画，一共800万册的销售，按照平均8块港币一册的价格，两个月出版一集，平均下来殷俊一个月也能有1000万的税前利润。 这么4000万港币，已经足够让殷俊持续的收购乙种换地权益书了！ 更别说只要等到明年的6月，包船王和纽璧坚的九龙仓之争就会落下帷幕。 甚至于这一世在殷俊的煽风点火之下，恒隆集团对于淘化大同的收购还能提前。 有了狠宰恒隆集团的这笔横财，再加上手里不断累积的资金，春节过后就能如愿以偿的一路横扫了！